申請房貸前需注意這幾點【房貸申請流程懶人包】

    申請房貸前需注意這幾點【房貸申請流程懶人包】

    像我現在30幾歲的年紀,
    身邊的朋友幾乎每個人都有房貸
    不管是繳自己房子的房貸;還是替家裡繳房貸
    總之大家身上都有房貸壓力要扛。

    現在的房子很貴,
    蛋黃區的房價更是高到不可置信,
    但儘管如此,
    當你問身邊的人他們賺錢的目標是甚麼,
    很多人都還是會回答:想買一間屬於自己的房。
    明明知道是很艱鉅的任務,
    但大部分的人就算害怕還是願意努力往前衝,
    因為華人的思想還是有土斯有財,
    總覺得有了自己的窩人生才有依靠。

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    房子很可能是你這一輩子買過最貴的東西,
    只有很少數的人才能用現金買房一次付清,
    大多數人買房還是只能存到頭期款,
    剩下的靠向銀行申請房貸。

    買房不像買菜,隨便可以買,
    大部分的人這輩子買房經驗最多可能就那麼一兩次,
    對於買房那些專業又繁瑣的流程一定很陌生,
    今天我們就來一起做功課,努力拼買房!

    一開始,我們必須先了解到底什麼是房貸?
    簡單來說就是以房屋價值作為擔保,
    向銀行借錢,
    所以通常房貸可以貸到的錢可以比信貸多很多。

    在申請房貸之前,
    以下6項自我檢視指標,
    可以幫你體檢一下,
    自己到底準備好買房了沒?


    1. 你是否已存到足夠的頭期款?

    一開使付出的頭期款愈高,
    總成本可能會愈低,
    房屋抵押貸款保險的費用也可能會隨之降低。
    所以存到足夠的頭期款是一個好的開始。


    2.選擇一個適合你的房屋

    你可能想住電梯華廈、要有車位,
    但是公設比卻往往很高;
    老公寓少了電梯、但是不需要付管理費,
    種種權衡,是需要仔細評估的。


    3. 負擔自己能力範圍內的房子

    在尋找夢幻住宅之前,
    你得先知道自己能承受的價格範圍。
    這也會影響到你日後對房貸的承受程度。
    千萬不要眼高手低。


    4. 掌握你的信用狀況

    信用狀況是銀行決定是否貸房貸給你的關鍵,
    所以你必須對自己的信用狀況有時族保握。
    就算你房貸貸下來,
    信用狀況也會影響你的房貸利率。

    因此,開始買屋之前,
    記得先確認你的信用狀況,
    針對可能會影響信用評分的錯誤提出申訴,
    並尋找提升評分的方法。


    5. 先不要再創造新的信用活動

    每當你開設新的信用帳戶,
    例如辦車貸或新信用卡等,
    放款者就會調查你的信用狀況,
    而那可能會拉低你的信用評分,
    這將會影響你的房貸申請過件率。
    如果你很快就要申請貸款,
    暫時停止開設新信用帳戶,
    以免分數下滑。


    6. 研究各種補助方案

    中央和地方政府可能都有針對首購族而設的補助方案,
    記得好好研究一番。
    例如:青年安心成家方案、內政部「住宅補貼」、財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」。


    7. 不要忘了還有仲介費

    除了存頭期款之外,
    你也必須準備好一些買房會延伸出的額外費用,
    例如:仲介費、代書等費用。
    仲介費通常是成交價的1-2%,
    你可以多比價,
    也可以要求賣家支付一部分,
    或是與仲介進行傭金協商。


    8. 入住後的基本支出

    等你存夠前述的款項之後,
    還得多準備一些錢
    ,以備入住之後所需,
    例如傢俱、家電、更新配備等裝潢費。


    9. 研究房貸選項

    你想要30年固定利率房貸?
    還是說你適合其他型式的貸款?
    如果你能負擔較高的月還款額,
    可以選擇利率較低的20年或15年固定利率房貸。
    你也可能喜歡指數型房貸,
    它的風險較高,
    但頭幾年的利率較低。


    10. 比較房貸利率

    許多買屋者會只向一家銀行詢問利率,
    但這常會讓人多花錢。
    比較至少3家銀行的利率和費用,
    可以讓你在支付鉅額房貸時,
    有機會省到錢。

    關於尋找較低的房貸利率,
    有些人會尋求代辦貸款公司的協助。


    什麼是代辦貸款公司?

    代辦貸款公司主要的任務就是,
    幫助上門的客戶成功向銀行貸款。
    他們會依照客戶的條件及需求,
    先篩選出適合的銀行及貸款方案(貸款額度、貸款利率),
    再想一切辦法幫客戶提高貸款的過件率。
    對於急著用錢,
    但對貸款資訊很迷茫的人,
    直接找代辦貸款公司幫忙,
    絕對是一條省時又省力的捷徑。
    但這類的貸款代辦公司一定要慎選,
    不要誤入「掛羊頭賣狗肉」的地下錢莊,
    這裡推一間有口碑、合法安全,
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    常常聽到「OK忠訓」但都不知道它在幹嘛,
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    延伸閱讀:
    [ok忠訓評價]貸款找ok忠訓的5大理由


    如果你已經審視好自己的狀況,
    你就可以著手辦理房貸,

    下面是辦理房貸的流程:


    流程1. 尋找適合自己的貸款銀行
    目前大部分的銀行都有辦理房貸申請,
    你可以利用銀行公會的「免費貸款咨詢平台」、內政部的「不動產資訊平台」還有房仲業的網站等等,
    都有提供房貸產品資訊,
    建議多多比較評估,
    選出貸款利率低的銀行。


    流程2.填寫申請書,並提供申請資料
    選擇好銀行之後,
    就可以正式填寫房屋貸款申請書,
    並提供相關資料,
    包含:買賣契約影本、貸款人財力證明、半年薪轉銀行帳戶明細或上個年度的扣繳憑單等資料。
    如果你的條件不盡理想,
    也可以提供保證人。


    流程3.銀行進行聯徵調查決定是否貸款

    銀行收到你的申請資料後會辦理聯合徵信(平常常聽到的「聯徵」),
    確認你沒有不良債信紀錄。
    一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,
    與過去6個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),
    因此,如果你有買房子的計畫,
    就要特別留意帳單的繳款期限,
    不能有逾期未繳的紀錄。


    流程4.不動產鑑價 
    銀行在收到貸款申請文件之後,
    銀行會依據你的房屋地理位置、坪數大小、周遭環境…等因素
    來進行評估,如鑑價價格與成交價相去不遠,
    一般就會參考房屋的成交價格做為依據。


    流程5. 銀行內部審核放款申請
    經過徵信調查與不動產鑑價後,
    銀行會依借款人與保證人的基本條件、還款能力、服務年資、職業、抵押房屋資訊…等因素進行審核,
    判斷該貸款案件核款與否,
    並決定貸款條件(成數、利息、寬限期、貸款年限等)。


    流程6.簽約對保
    在銀行核款後,
    如果你滿意其所提供的貸款條件,
    就可以與銀行簽訂房屋借款契約了,
    借款人可與銀行約定簽約時間,
    當天由借款人與保證人在銀行進行對保,
    完成對保後,
    房貸專員會幫借款人開設帳戶,
    作為日後撥款與繳款的帳戶。


    流程7 抵押權設定 & 投保火險、地震險
    在簽約對保之後,
    銀行會設定抵押權,
    抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍,
    並強制投保火險與地震險,
    保費負擔由借款人支付,
    一年一期直到貸款還清為止。


    流程8. 撥款(大功告成)
    完成上述所有步驟後,
    銀行會與借款人、代書、履保服務公司確認交屋日期,
    並依照程序處理撥款事宜。
    如賣方銀行尚有貸款未清需代償,
    則確認貸款餘額與帳號,撥款同時代償,
    並辦理塗銷抵押權登記。
    撥款後房屋貸款就成立,
    之後借款人只要每月定期將需繳納的金額存入銀行戶頭中,
    貸款就會自動扣繳了。


    同場加映:看房小知識

    下面再補充一些看房的小知識,
    祝你可以早日買到自己的夢幻房:


    1 .不看白天看晚上
    晚上看房能考察小區物業管理是否安全,
    有無定時巡邏,安全防範措施是否周全,
    有無噪音干擾等。這些問題在晚上尤為突出。


    2.不看晴天看雨天
    大雨過後,無論房主先前對房屋進行過怎樣的”裝飾”,
    都逃不過雨水的”侵襲”,
    房屋牆壁、牆角、天花板是否有裂痕,
    是否漏水、滲水就能一覽無遺。
    雨天看房時尤其要格外留意陽台、衛生間附近的地板,
    看看有沒有潮濕發霉的現象。


    3.不看裝修看格局
    購買房屋最好是看空房子。
    因為空房子沒有裝修遮擋,
    也沒有家具、家電等物品的掩飾,
    可以清晰地看到整個房子的格局。
    如果客廳的門直接面對臥室,
    則私密性比較差。
    好格局的房子應該有效地把各種功能區分開來,
    如宴客功能、休息功能等。 


    4.不看牆面看牆角
    查看牆面是否平整或潮濕、龜裂,
    可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。
    而牆角相對於牆面來說更為重要。
    牆角是承接上下左右結構力量的,
    如發生地震,牆角的承重力是關鍵,
    而牆角嚴重裂縫時,
    漏水的問題也會隨時出現。


    5.不看冷水看熱水
    如果要想知道水管是否漏過水,
    可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。
    檢驗浴缸時要先打開水龍頭,
    看流水是否通暢,
    等到蓄滿水後再放水,
    看看排水系統是否正常。
    沒有熱水的房子一般有兩種情況:
    一是房子已經很久都沒人住了,
    二是房子可能賣了很久都沒賣出去。 


    最後總結一下,
    申請房貸成不成功,
    最重要的還是你的個人信用評分還有還款能力,
    或者是有保證人或擔保品,
    那會提高你房貸過件率,
    也別忘了一個重點,
    貸款期限越長、金額越大,利率就越低

    由衷希望看到這的你可以早日實現買房夢。


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